תמ״א 38/2 או פינוי־בינוי – מה עדיף לבניין שלכם?

בעלי דירות בבניינים ישנים ניצבים לא פעם בפני דילמה: האם לקדם פרויקט במסגרת תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, או לצאת למהלך כולל של פינוי־בינוי?
שני המסלולים נראים דומים – אך בפועל, הם שונים מהותית במבנה המשפטי, הכלכלי והתכנוני שלהם.
הבחירה הנכונה בין השניים תלויה במצב הבניין, בגודל המתחם, במדיניות הרשות המקומית ובייצוג המשפטי שמלווה את הדיירים.

כדי להבין מה מתאים לבניין שלכם, חשוב להיעזר בליווי של עורך דין פינוי־בינוי או עו״ד תמ״א 38 בעל ניסיון מוכח בתחום ההתחדשות העירונית.

ההבדל בין תמ״א 38/2 לפינוי־בינוי

תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

תיקון 2 לתמ״א 38 מאפשר להרוס בניין ישן ולבנות במקומו חדש, תוך ניצול זכויות בנייה מוגדלות שניתנות ליזם כתמריץ.
היתרונות המרכזיים:

בין תפקידיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית:

• תהליך מהיר יותר יחסית, כי אינו דורש תכנית חדשה (תב״ע).
• בניין חדש לחלוטין – עם מעלית, חניה, ממ״ד ותשתיות חדשות.
• ייצוג דיירים בתמ״א 38/2 על ידי עורך דין מקרקעין מבטיח שמירה על הזכויות לאורך כל ההליך.

אך חשוב לדעת שגם במסלול זה קיימים חסרונות:

• הבניין חייב לעמוד על חלקה עצמאית (לא תמיד יש זכויות מלאות).
• לא ניתן לתכנן שינוי משמעותי במתחם כולו, אלא רק בבניין עצמו.
• עו״ד מקרקעין מנוסה יבחן מראש האם יש היתכנות כלכלית לתמורה נאותה לבעלי הדירות.

פינוי־בינוי – שינוי כולל במתחם

פינוי־בינוי הוא תהליך רחב יותר, המאפשר לתכנן מחדש מתחם שלם הכולל מספר בניינים.
המדינה מעודדת פרויקטים כאלה באמצעות אישור תכניות ייעוד חדשות, זכויות בנייה משמעותיות ותמריצים כלכליים ליזמים.

היתרונות המרכזיים:

• תכנון כוללני – שיפור הסביבה העירונית, תשתיות, כבישים, גינות ובניינים חדשים.
• תמורה גבוהה יותר לדיירים, לרוב דירה גדולה יותר עם חניה, מחסן ומפרט עשיר.
• מתאים למתחמים ישנים שבהם דרוש חידוש עירוני אמיתי.
• ייצוג דיירים בפינוי־בינוי על ידי משרד מנוסה כמו תבור טל צבי ושות׳ מאפשר לנהל את ההליך בביטחון מלא.

החיסרון המרכזי:
מדובר בתהליך ארוך ומורכב יותר, שכן יש צורך בשינוי ייעוד הקרקע ובאישור 

תב״ע חדשה – הליך שעלול להימשך מספר שנים.
לכן מומלץ לבחור עורך דין פינוי־בינוי בעל הבנה תכנונית וכלכלית עמוקה, שיודע לקדם את התהליך מול הרשויות והוועדות המחוזיות.

מה עדיף – תמ״א 38/2 או פינוי־בינוי?

בשורה התחתונה –

• אם מדובר בבניין אחד או שניים בלבד, ובתחום רשות שמעודדת הליכי חיזוק – תמ״א 38/2 עשויה להיות עדיפה.
• אם מדובר במתחם ישן הכולל מספר בניינים, עם תשתיות לקויות או צפיפות, הבחירה הנכונה היא פינוי־בינוי.

בכל מקרה, החלטה נכונה מתקבלת רק לאחר ניתוח מקצועי של עו״ד מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, שיבחן את ההיתכנות, זכויות הבנייה, כדאיות כלכלית והיבטי המס.

סיכונים שכדאי להכיר

בין אם תבחרו תמ״א 38/2 או פינוי־בינוי, ישנם סיכונים משותפים:

• בחירת יזם לא יציב כלכלית.
• הסכמים חסרים ללא ערבויות חוק מכר
• היעדר נציגות דיירים מסודרת.
• התנגדויות שכנים ועיכובים תכנוניים.

עורך דין מקרקעין מקצועי יוודא שההסכם כולל מנגנוני ביטחון לדיירים: ערבויות, פיצוי בגין איחור, מנגנוני ביטול במקרה של כשל, והתחייבות מלאה לשמירה על התמורה.

הליווי המשפטי – המפתח להצלחה

בין אם מדובר ב־עו״ד פינוי־בינוי בתל אביב, עו״ד תמ״א 38/2 בחיפה או פרויקט במרכז הארץ,
הניסיון מוכיח שליווי משפטי צמוד הוא ההבדל בין הצלחה לכישלון.
במשרד תבור טל צבי ושות׳ – עורכי דין מקרקעין, נדל״ן והתחדשות עירונית,
אנו מלווים בעלי דירות בכל שלבי ההליך – החל מהתארגנות, ניהול מכרז יזמים, משא ומתן על התמורות ועד למסירת המפתח.

לסיכום

הבחירה בין תמ״א 38/2 לפינוי־בינוי צריכה להתבסס על ניתוח מקצועי של מצב הבניין, סביבתו והיתכנות תכנונית.
בליווי נכון של עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית, תוכלו למקסם את התמורה, לקצר לוחות זמנים ולוודא שהפרויקט מתקדם בביטחון.

📞 תבור טל צבי ושות׳ – עורכי דין פינוי־בינוי, מקרקעין והתחדשות עירונית
מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, לבדיקת הכדאיות לבניין שלכם.